Denkmalgeschützte Häuser zu erhalten, ist nicht immer einfach. Viele Vorschriften sind dabei zu beachten. Die steuerliche Beurteilung ist nur eine davon. Und auch hier kann es unterschiedliche Ansichten geben, wie im Fall des Finanzgerichts Köln (Urteil vom 13. November 2024, 2 K 1386/20) in Bezug auf die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen. Der Steuerpflichtige hat zwischenzeitlich Revision beim BFH gegen das Urteil eingelegt (Az. IX R 26/24).

Kaufpreisaufteilung für Zwecke der Abschreibung

Werden Gebäude zur Erzielung von Einkünften genutzt, kann der Wertverlust in Form der Absetzung für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Die AfA kann dabei jedoch nur vom Gebäude, nicht aber vom Grund und Boden vorgenommen werden.

Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind dabei Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen. Die Finanzverwaltung hat hierfür eine entsprechende Arbeitshilfe veröffentlicht, die regelmäßig aktualisiert wird.

Macht der Denkmalschutz den Grund und Boden wertlos?

Strittig war im vorliegenden Fall, ob für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA der Bodenwert, bezogen auf ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude, abzuzinsen ist.

Der Steuerpflichtige erwarb ein denkmalgeschütztes Haus, das vor über 300 Jahren erbaut wurde und als Baudenkmal qualifiziert ist. Das Ladenlokal sowie Büro- und Lagerräume vermietete er. In seinen Einkommensteuererklärungen ermittelte der Steuerpflichtige seine Vermietungseinkünfte, indem er die Abschreibung von den gesamten Anschaffungskosten vornahm. Ein teilweiser Abzug für den Grund und Boden erfolgte nicht.

Der Steuerpflichtige war der Auffassung, dass aufgrund des Denkmalschutzes von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen sei, was dazu führe, dass das Grundstück nicht wieder freigelegt werden könne und daher ein reiner Bodenwert in Zukunft nicht erzielbar sei. Das Grundstück könne nicht freigelegt werden, weil das Denkmal dauerhaft erhalten werden müsse. Daher sei das Grundstück dem Verkehr entzogen.

Das Finanzamt folgte dem nicht und kürzte die AfA um den auf den Grund und Boden entfallenden Anteil. Auf die Verkehrsfähigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter komme es nicht an, da weder Grund und Boden noch das Gebäude einzeln veräußerbar seien. Da Denkmäler zum Erhalt der technischen und wirtschaftlichen Weiternutzung regelmäßig instandgehalten und modernisiert werden müssten, ergebe sich letztlich kein wesentlicher Unterschied zu nicht denkmalgeschützten Gebäuden. Daher sei insoweit auch von einer endlichen Nutzungsdauer auszugehen.

Keine Reduzierung des Bodenwerts

Das Finanzgericht folgte der Beurteilung des Finanzamtes. Der Steuerpflichtige hat keinen Anspruch auf Berücksichtigung einer höheren als der bereits berücksichtigten Absetzung für Abnutzung im Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften.

Nach Auffassung des Finanzgerichts kann der Bodenwert nicht abhängig sein von der Restnutzungsdauer des aufstehenden Gebäudes. Eine solche Dynamisierung widerspricht bereits dem Grundgedanken, dass Grund und Boden mangels Wertverzehrs mit einem festen Wert zu berücksichtigen ist.

Entgegen der Auffassung des Steuerpflichtigen folgt auch keine Abzinsung des Bodenwerts bzw. eine Bodenwertdämpfung aus dem Umstand, dass das Grundstück mit einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude bebaut ist.

Instandhaltung ist immer notwendig

Der Steuerpflichtige geht unter Hinweis auf das Baujahr des Objekts davon aus, dass aufgrund der Denkmaleigenschaft und der daraus folgenden Erhaltungspflicht das aufstehende Gebäude letztlich „unendlich“ lang bestehen werde und daher dem Grunde nach von einer unendlichen Restnutzungsdauer auszugehen sei, die mit einem erhöhten Instandhaltungsaufwand verbunden sei, sodass ein Bodenwert wirtschaftlich nicht mehr realisiert werden könne.

Hierbei ist gerade der Aspekt des Instandhaltungsaufwands bedeutsam. Das ursprünglich vor mehr als 300 Jahren erbaute Objekt wäre ohne zwischenzeitliche Anpassungen, Instandhaltungen und Modernisierungen im Hinblick auf den Stand der Technik heutzutage nicht mehr verwendbar.

Dies bedeutet, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit eine stetige Instandhaltung mit dem entsprechenden Aufwand voraussetzt. Ausgehend vom Status quo ist somit gerade nicht von einer bestehenden unendlichen Restnutzungsdauer eines Objektes auszugehen.

Hinweis:

Nachdem der Steuerpflichtige gegen das Finanzgerichtsurteil Revision (Az. IX R 26/24) eingelegt hat, muss nun der Bundesfinanzhof entscheiden, ob im Rahmen einer Kaufpreisaufteilung eines als Baudenkmal geschützten Gebäudes der betreffende Grund und Boden mit einem Betrag von null Euro anzusetzen ist, weil das Denkmal dauerhaft erhalten werden muss.